Due-Diligence & Rendity Rating

In diesem Beitrag präsentieren wir euch, nach welchen Kriterien wir Immobilienprojekte für unsere Investoren aussuchen (Due-Diligence) und welche großen Vorteile unser Rendity Rating hat.

Bevor Immobilienprojekte auf Rendity.com zum Investment angeboten werden, führen wir eine umfassende Prüfung durch. Im Rahmen dieser Due-Diligence wird ein Projekt auf seine Durchführbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Plausbilität geprüft. Für diese Projektevaluierung haben wir einen 20-Punkte-Kriterienkatalog. Zunächst werden entwicklerbezogene Kriterien überprüft, um die allgemeine Situation des Immobilienentwicklers und potentiellen Partner einschätzen zu können.

Entwicklerbezogene Due-Diligence

1. Wichtig hierbei ist zuallererst die Zusammensetzung des Entwicklerteams. Die Kernkompetenzen – also das technische, rechtliche, wirtschaftliche und finanzierungsseitige Know-How müssen innerhalb des Teams abgedeckt werden.
2. Dieses Know-How resultiert oftmals aus der fachlichen Ausbildung . Neben einem akademischen Werdegang ist die praktische Erfahrung eines Entwicklerteams von großer Bedeutung.
3. Um die Qualität innerhalb der Branche zu wahren, liegen bei deren Tätigkeiten konzessionspflichtige Gewerbe vor, weshalb eine Überprüfung des Vorhandenseins der notwendigen Gewerbeberechtigungen ein wesentlicher Punkt der Prüfung darstellt.
4. Falls es innerhalb einer Projektphase zu Abweichungen oder Komplikationen kommen sollte, ist ein eingeschweißtes Team wichtig, um diese schwierigen Situationen bestmöglichst zu meistern. Deshalb ist eine langjährige erfolgreiche Zusammenarbeit ein absolut wichtiger Punkt für die Evaluierung.
5. Die bisherige Zusammenarbeit zeigt sich besonders gut anhand von Zahlen und Fakten – also dem Trackrecord des Unternehmens. Herangezogen werden unter anderem die Anzahl der bisher umgesetzten Projekte, die geschaffene Nutzfläche, das bisher eingesetzte Eigenkapital und das Gesamtinvestitionsvolumen.
6. Wesentlich für die erfolgreiche Rückzahlung des Kapitals ist die Verwertung der Wohnungen. Diesbezüglich ist ein Vertriebskonzept ein erfolgsversprechender Faktor. Daher wird auch die Vertriebsstruktur (Eigen- oder Fremdvertrieb) genau unter die Lupe genommen und darauf geachtet, dass realistische Annahmen getroffen werden.
7. Zum Zeitpunkt, zu dem Immobilienprojekte den Crowdinvestoren auf Rendity vorgestellt werden, ist die Finanzierung dieser Projekte durch Fremdkapital von der Bank und durch Eigenkapital des Immobilienentwicklers bereits sichergestellt. Die ausreichende Eigenkapitalunterlegung und eine gute gegenwärtige wirtschaftliche Lage der Darlehensnehmerin ist daher Grundvoraussetzung, um Projekte auf unserer Plattform anzubieten.Um diese Voraussetzung überprüfen zu können, holen wir eine Bonitätsauskunft ein.
8. Der letzte Punkt der entwicklerbezogenen Evaluierung ist die Überprüfung des Firmenbuchauszugs und der Jahresabschlüsse des Immobilienentwicklers (gemeint ist hierbei die Überprüfung der Konzernmutter)

Im Anschluss an die entwicklerbezogenen Kriterien folgt die Überprüfung der projektbezogenen Kriterien, die für die weitere Risikobewertung des jeweiligen Projekts und unserem Rendity Rating von großer Bedeutung ist. Die Due-Diligence sieht hierbei weitere 12 Punkte vor.

Projektbezogene Due-Diligence

1. der Ankaufspreis des Grundstücks
2. die Kosten der Bauführung
3. den Ansatz der Verkaufspreise
4. die Widmung, sowie den Energieausweis
5. die Projektkalkulation
6. der Finanzierungsbedarf
7. die Finanzierungsstruktur (bestehen andere Kapitalgeber neben der Bank, sowie potentiell Crowdinvestoren)
8. die Mikro-/Makrolage des Projekts
9. der Meilensteinplan und Zeitplan
10. die Visualisierung und das Marketingmaterial
11. die Vermarktbarkeit
12. der Grundbuchsauszug und der Firmenbuchauszug der Projektgesellschaft

Der positive Abschluss der Due-Diligence ist Grundvoraussetzung für die Präsentation auf unserer Plattform. Projekte, die in die engere Auswahl kommen, werden anschließend unserem Advisory Board vorgestellt, das sich die Due-Diligence im Detail ansieht und das Projekt nochmals kritisch hinterfragt. Sodann wird entschieden, ob das jeweilige Projekt für unsere Investoren attraktiv ist und zum Investment freigegeben werden kann.

Das Rendity Rating

Das Rendity Rating ist ein Bewertungssystem, das Investoren ermöglicht unsere Projekte auf einen Blick zu vergleichen. Es reicht von A bis E und misst die relative risikoadjustierte Verzinsung der individuellen Projekte und wird bei jeder Projektbeschreibung angezeigt, sodass Investoren auf einen Blick erkennen, welche Risiken vorliegen. Das Rendity Rating eines Projekts entspricht dem Ergebnis der oben beschriebenen Due-Diligence. Diese wird in acht Hauptkriterien aufgeteilt, die in die Risikobewertung einfließt:

1. Lage: Hierbei wird unterschieden zwischen Immobilien in zentraler Lage in europäischen Großstädten, Immobilien am Stadtrand oder innerstädtisch in B-Städten und Immobilien in ländlichen Gebieten oder aufstrebenden Immobilienmärkten.
2. Vermietungsgrad: Es wird differenziert zwischen Immobilien die nahezu vollständig vermietet sind, teilweise vermieteten Immobilien und unvermieteten Immobilien.
3. Entwicklungsphase: Vom Risikoprofil macht es einen Unterschied ob eine bestehende Immobilie verwaltet wird und es keine größeren Umbauten gibt, oder ob eine Immobilie von Grund auf errichtet wird.
4. Entwicklungsvolumen: Je größer das Entwicklungsvolumen ist, desto kleiner ist der prozentuelle Anteil des von der Crowd zur Verfügung gestellten Eigenkapitals. (Hohe) Kredite durch die Bank bedeuten zudem, dass die Projekte auch von dieser Seite ausführlich überprüft und für gut befunden wurden.
5. Immobilien-Typ: Wohnimmobilien weisen tendenziell bei Finanzierungen über die Crowd ein geringeres Risikoprofil auf als Gewerbeimmobilien.
6. Laufzeit: Eine kurze Laufzeit bedeutet, dass wir mit unserer Crowdinvesting-Kampagne in ein Projekt einsteigen, das sich in einer späteren Phase befindet. Je später die Projektphase, desto geringer die Risiken.
7. Vorverwertung: Eine hohe Vorverwertung ist gut für das Risikoprofil des Projekts.
8. Finanzierung: Wie bereits oben erwähnt bedeutet ein (hoher) Kredit durch die Bank, dass die Projekte auch von dieser Seite ausführlich überprüft und für gut befunden wurden.

Jedes der acht Kriterien wird separat nach einem Punktesystem bewertet. Das Gesamtergebnis ist eine Zahl zwischen 6 und 20. Ein Ergebnis zwischen 6 und 8 ergibt ein A-Rating, ein Ergebnis zwischen 9 und 11 ergibt ein B-Rating und so weiter.

Mit dem Rendity Rating können sich Investoren schnell einen Überblick über unsere Projekte und die durchgeführte Due-Diligence verschaffen und erhalten einen Einblick in die Projektbewertung- und Evaluierung.