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Wie sicher ist Immobilien-Crowdinvesting?

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Crowdinvesting war zunächst primär als Finanzierungsmöglichkeit für Start-Ups gedacht. Der Anlagehorizont wurde bald auf andere Asset-Klassen – in unserem Fall Immobilien – erweitert. Beim Immobilien-Crowdinvesting wird hierzulande zwar der gleiche rechtliche Rahmen wie bei der Start-Up-Finanzierung verwendet, aufgrund der unterschiedlichen Anlageziele weichen das rechtliche und das faktische Risiko aber weit voneinander ab. Was bedeutet das?

Start-Up Finanzierung

Banken sind in der Regel nicht gewillt Start-Ups (ohne Sicherheiten) Kredite zu gewähren. Oft handelt es sich um unerprobte Geschäftsmodelle,  junge (unerfahrene) Gründer, schwierige Geschäftsumfelder und andere Faktoren, die künftige Erfolge schwer prognostizierbar machen und somit in den Augen der Banken automatisch als unsicher erscheinen. Langer Rede kurzer Sinn: Ohne Sicherheiten gibt es keinen Kredit (und schon gar nicht für Start-Ups).

Start-Ups sind daher regelmäßig auf alternative Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung angewiesen, etwa Crowdfunding oder andere Arten von Risikokapital (Venture Capital). Das hohe Ausfallrisiko der Start-Ups wird für die Kapitalgeber durch hohe Zinsen auf das eingesetzte Kapital kompensiert. Um sich ein Bild vom tatsächlichen Ausfallrisiko zu machen: VCs, je nach Struktur und Risikomanagement, rechnen damit, dass nur ein Drittel ihrer Investments Früchte trägt. Die anderen zwei Drittel sind Totalausfälle oder schaffen gerade noch den Break-Even. Für viele VCs ist diese Drittel-Methode sogar noch zu optimistisch; sie erwarten lediglich von jedem 10. Investment ein positives Ergebnis.

I’ve said it many times: our target batting average is 1/3, 1/3, 1/3 which means that we expect to lose our entire investment on 1/3 of our investments, we expect to get our money back (or maybe make a small return) on 1/3 of our investments, and we expect to generate the bulk of our returns on 1/3 of our investments.

-Fred Wilson, Gründer von Union Square Ventures (beteiligt u.a. an Twitter, Zynga, Kickstarter)

Immobilien-Crowdinvesting

Beim Immobilien-Crowdinvesting stellt sich die Situation anders dar: Man investiert nicht in frischgebackene Start-Ups sondern in solide Immobilienprojekte. Rendity legt dabei höchstes Augenmerk auf die Auswahl der Projekte und kooperiert ausschließlich mit erfahrenen Immobilienentwicklern mit langjährigem Track-Record. Wie bereits in unserem letzten Beitrag Wie(so) funktioniert Crowdinvesting bei Rendity?  dargestellt, befinden sich unsere Projekte in einem weit fortgeschrittenen Stadium und sind komplett vorfinanziert, einerseits durch einen hypothekarisch besicherten Kredit einer Bank und andererseits durch das Eigenkapital der Immobilienentwickler. Bevor die eingereichten Projekte umfassend durch unser Team und externe Berater geprüft werden, wurden diese im Zuge der Kreditgewährung bereits von der Bank  durchleuchtet. Immobilien-Crowdinvesting soll daher nicht die Bankfinanzierung ersetzen, sondern lediglich gemeinsam mit dieser  zu einer höheren finanziellen Flexibilität und einer optimierten Finanzierungsstruktur des Entwicklers beitragen.

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Aufgrund gesetzlicher Vorgaben können Crowdinvesting-Projekte in Österreich nur ohne unbedingten Rückzahlungsanspruch strukturiert werden. Daher rührt die Gestaltung als qualifizert nachrangiges Darlehen: Einerseits werden qualifizierte Nachrangdarlehen im Insolvenzfall erst nachrangig (also nach nicht nachrangigem Fremdkapital) befriedigt, andererseits kann der qualifizierte Nachrangdarlehensgeber solange und soweit sich der Darlehensnehmer (Immobilienentwickler) in einer wirtschaftlichen Krise befindet, die Rückzahlung des Darlehens nicht verlangen. In der Praxis ist aber zu relativieren: Sollte der Immobilienentwickler in wirtschaftliche Schieflage und Zahlungsnot geraten, so ist die kreditgewährende Bank, aufgrund der grundbücherlichen Besicherung, in der besten Position. Sie kann sich aus dem Pfandrecht befriedigen, während sich herkömmliche Gläubiger (wie etwa Darlehensgeber) mit der Insolvenzquote zufrieden geben müssen. Danach werden die nachrangigen Verbindlichkeiten bedient. Da Insolvenzquoten in der Realität oft verschwindend gering sind und faktisch einem Totalausfall gleichen können, ist die Stellung von Gläubigern gegenüber Nachranggläubigern im Worst-Case-Szenario nur unwesentlich besser.

Zwar besteht also auch im Immobilien-Crowdinvesting die Möglichkeit eines Totalausfalls des eingesetzten Kapitals, durch die oben getroffenen Maßnahmen kann das Risiko aber deutlich reduziert werden.